Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und der Makler wirbt mit großzügigen 120 Quadratmetern Wohnfläche? Vorsicht: Die Realität kann ernüchternd sein. Als öffentlich bestellter Sachverständiger erlebe ich es regelmäßig: Bis zu 20% weniger Wohnfläche als angegeben sind keine Seltenheit. Was dahintersteckt und wie Sie sich schützen, erfahren Sie hier.
Das Problem: Wohnflächen-Angaben sind oft ungenau
Erfahrungen aus der Praxis
In meiner über 30-jährigen Tätigkeit als Immobiliengutachter habe ich bei der Nachmessung von Immobilien immer wieder festgestellt:
- Abweichungen sind häufig: Ein Großteil der Wohnflächen-Angaben entspricht nicht der tatsächlichen Fläche
- Erhebliche Unterschiede: Nicht selten sind Immobilien deutlich kleiner als angegeben
- Regelmäßige Probleme: Wohnflächen-Diskrepanzen gehören zu den häufigsten Streitpunkten beim Immobilienkauf
Warum ist das so problematisch?
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro bedeuten 10% weniger Wohnfläche einen Wertverlust von bis zu 50.000 Euro. Doch die wenigsten Käufer wissen davon – bis es zu spät ist.
Die häufigsten Ursachen für falsche Wohnflächen-Angaben
1. Veraltete oder fehlerhafte Grundrisse
Viele Verkäufer verwenden noch die ursprünglichen Baupläne aus den 1970ern oder 80ern. Zwischenzeitliche Umbauten, eingezogene Wände oder entfernte Trennwände sind oft nicht berücksichtigt.
2. Unterschiedliche Berechnungsmethoden
Problem: Es gibt verschiedene Normen zur Wohnflächenberechnung:
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) für Mietwohnungen
- DIN 277 für Bauplanungen
- Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV
Jede Methode führt zu unterschiedlichen Ergebnissen.
3. Bewusste Übertreibung
Leider kommt es vor, dass Verkäufer oder Makler die Wohnfläche bewusst zu hoch ansetzen, um einen besseren Preis zu erzielen.
4. Laienhafte Messungen
Viele Verkäufer messen selbst – ohne Fachkenntnisse über Anrechnungsregeln für Dachschrägen, Balkone oder Kellerräume.
Diese Bereiche werden oft falsch berechnet
Dachschrägen und Drempel
Regel: Flächen unter Dachschrägen zählen nur anteilig:
- Raumhöhe über 2,00m: 100% Anrechnung
- Raumhöhe 1,00-2,00m: 50% Anrechnung
- Raumhöhe unter 1,00m: 0% Anrechnung
Häufiger Fehler: Dachgeschosse werden komplett als Wohnfläche gerechnet.
Balkone, Terrassen und Wintergärten
Regel nach WoFlV:
- Balkone/Terrassen: maximal 25% Anrechnung
- Wintergärten: 50% Anrechnung (bei Heizung)
Häufiger Fehler: Außenflächen werden zu 100% angerechnet.
Kellerräume
Regel: Kellerräume zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie:
- Mindestens 2,00m Raumhöhe haben
- Beheizbar sind
- Wohnähnlich ausgebaut sind
Häufiger Fehler: Hobbykeller werden als Wohnfläche verkauft.
So schützen Sie sich vor der Wohnflächenfalle
1. Professionelle Nachmessung beauftragen
Unser Tipp: Lassen Sie die Wohnfläche vor Kaufabschluss von einem Sachverständigen nachmessen. Kosten: 300-800 Euro – ein Bruchteil der möglichen Ersparnis.
2. Grundrisse kritisch prüfen
Achten Sie auf:
- Alter der Pläne: Sind sie aktuell?
- Maßstab: Stimmen die Proportionen?
- Dachschrägen: Sind sie korrekt eingezeichnet?
3. Rechtliche Absicherung im Kaufvertrag
Wichtig: Lassen Sie eine Klausel einbauen wie: „Die Wohnfläche beträgt laut Angabe des Verkäufers XXX m². Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 5% ab, ist eine entsprechende Kaufpreisanpassung vorzunehmen.“
4. Bei Abweichungen nachverhandeln
Rechenbeispiel:
- Angegebene Wohnfläche: 120 m²
- Tatsächliche Wohnfläche: 108 m² (10% weniger)
- Kaufpreis: 500.000 Euro
- Berechtigung zur Preisminderung: 41.667 Euro
Rechtliche Grundlagen und Ihre Rechte
Gewährleistungsrechte
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 434) liegt ein Sachmangel vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der vertraglich zugesicherten Fläche abweicht.
Erheblich bedeutet: Abweichung von mehr als 10% oder bei hochpreisigen Immobilien bereits ab 5%.
Verjährungsfristen
- Gewährleistung: 2 Jahre nach Kaufabschluss
- Arglistige Täuschung: 3 Jahre ab Kenntniserlangung
Schadensersatz möglich
Bei bewusster Falschangabe können Sie neben Kaufpreisminderung auch Schadensersatz fordern, etwa für:
- Gutachterkosten
- Anwaltskosten
- Entgangene Zinsen
Praktische Checkliste für Käufer
Vor der Besichtigung:
- Grundriss anfordern und auf Alter prüfen
- Nach Umbauten seit Erstellung fragen
- Berechnungsgrundlage erfragen
Während der Besichtigung:
- Räume ausmessen (Stichproben)
- Dachschrägen und Raumhöhen prüfen
- Balkone/Terrassen gesondert betrachten
- Kellerräume kritisch bewerten
Vor dem Kaufvertrag:
- Professionelle Nachmessung beauftragen
- Abweichungsklausel vereinbaren
- Bei Unsicherheiten Rechtsberatung einholen
Sie sind unsicher bei der Wohnflächenberechnung?
Lassen Sie sich von Experten beraten! Als öffentlich bestellte Sachverständige bieten wir Ihnen:
✅ Professionelle Wohnflächenmessung nach aktuellen Normen
✅ Rechtssichere Dokumentation für Kaufverhandlungen
✅ Nachverhandlungs-Support bei Abweichungen
✅ Faire Preisbewertung Ihrer Wunschimmobilie
Schützen Sie sich vor kostspieligen Fehlern – kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Beratung.
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Fazit: Vertrauen ist gut, Nachmessen ist besser
Die Wohnflächenfalle ist ein reales Problem, das jeden Immobilienkäufer treffen kann. Doch mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung schützen Sie sich vor bösen Überraschungen.
Mein Rat: Investieren Sie vor dem Kauf 500-800 Euro in eine professionelle Wohnflächenmessung. Das ist deutlich günstiger als eine spätere Entdeckung, dass Ihr Traumhaus 10-20% kleiner ist als gedacht.
Objektiv gecheckt, gut beraten, sicher kaufen – dafür stehen wir als EIGENHEIMCOACH.
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